Как изменить или расторгнуть договор аренды
Все в суд
За редким исключением Гражданский кодекс провозглашает принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ). Однако изменение или расторжение договора аренды по инициативе одного из контрагентов все же возможно, но только по решению суда. Досрочно расторгнуть контракт можно в случае, если одна из сторон существенно нарушила договор, что привело к возникновению ущерба у партнера. По требованию арендодателя или арендатора договор может быть расторгнут в случае ухудшения имущества, невыполнения в срок капитального ремонта и т.д. (ст. 619 и 620 ГК РФ).
Поводом для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон может стать нарушение, не упомянутое ни в гражданском законодательстве, ни при заключении контракта. В одном из судебных дел между сторонами имелись разногласия по размеру арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем образовалась задолженность. Судьи посчитали данное нарушение существенным, и договор аренды был расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 ).
Однако до вынесения решения судом апелляционной инстанции ответчик может устранить существенное нарушение. В такой ситуации судьи, скорее всего, встанут на его сторону. Так, ответчик оплатил долг, и невнесение арендной платы перестало быть существенным нарушением договора, как следствие, договор не был расторгнут (постановление ФАС Московского округа от 22.12.05 № КГ-А40/12532-05).
Основанием для досрочного одностороннего изменения или расторжения могут стать и предусмотренные в нем случаи. При этом стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. Например, в контракте может быть оговорена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендной платы в установленный срок. В качестве оснований, не связанных с нарушением договора аренды, могут быть указаны возбуждение процедуры банкротства в отношении контрагента, изменения в органах управления или составе акционеров (участников).
Личный опыт
Одним из направлений деятельности нашей компании является управление коммерческой недвижимостью. Порой нам приходится расторгать договоры аренды и вносить в них изменения. Среди наиболее серьезных причин расторжения договора необходимость расширения арендуемой площади.
Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. В то же время требование об изменении или о расторжении договора аренды может быть подано арендатором в суд только после того, как другая сторона откажется от расторжения (изменения) договора, или же не ответит на такое предложение в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
По соглашению сторон
Изменение или расторжение договора аренды по соглашению сторон сводит к минимуму вероятность возникновения конфликтных ситуаций. Главное, чтобы соглашение было заключено в той же форме, что и первоначальный договор.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения без обращения в суд. В противном случае совершение подобных действий возможно только в судебном порядке. Например, арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора. Однако в одном из пунктов контракта было предусмотрено право арендодателя только на расторжение договора в одностороннем порядке. В итоге судьи решили, что арендодатель не имел права отказываться от его исполнения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.11.06 № А11-18924/2005-К1-2/932-8).
В случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждый из контрагентов вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. При аренде недвижимого имущества устанавливается срок в три месяца, если иные сроки не определены законом или контрактом (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Личный опыт
Условия расторжения обычно строго оговорены в самом договоре. Главное - заблаговременно предупредить партнера о таком намерении. В зависимости от ситуации сроки предупреждений варьируются от 30 до 180 дней. В течение этого времени, даже если арендатор уже освободил помещение, он все равно обязан будет оплачивать аренду.
Отметим, что в рамках договора арендодатель может наложить мораторий на расторжение договора в течение определенного срока. В таком случае, если арендатор захочет расторгнуть договор в одностороннем порядке, ему придется обратиться в суд и представить веские основания для расторжения. Во избежание судебных разбирательств еще при заключении договора стороны могут указать возможные причины его расторжения в одностороннем порядке. Чаще всего это несвоевременное внесение арендной платы, грубое нарушение правил пользования помещением (пожарная безопасность и т.д.), а также порча имущества арендодателя.
Обстоятельства меняются
При заключении долгосрочных договоров аренды недвижимого имущества может встать вопрос об изменении или прекращении контракта в связи с существенным изменением обстоятельств. Речь идет о ситуации, когда обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы заключен либо заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ).
Сторонам следует попытаться договориться об изменении или расторжении договора. В противном случае контракт может быть расторгнут, а в исключительных случаях изменен судом при одновременном наличии следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что существенного изменения обстоятельств не произойдет;
- даже при должной осмотрительности заинтересованная сторона не могла преодолеть причины изменения обстоятельств;
- исполнение договора без изменения условий нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны ущерб, из-за которого она в значительной степени лишилась бы того, на что рассчитывала при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Наглядным примером может стать дело, рассмотренное ФАС Московского округа. В 1993 году стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. В дальнейшем арендодатель обратился в суд с иском об изменении условий договора. Судьи установили, что указанные в договоре ставки арендной платы не соответствуют ставкам, применяемым на момент рассмотрения дела по аналогичным контрактам. Исполнение договора без изменения его условий (исходя из базовой ставки арендной платы на 1993 год) нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для арендодателя значительный ущерб (постановление ФАС Московского округа от 05.12.05 № КГ-А40/11540-05).
Арендодатели станут сговорчивее?
По сообщению газеты «Коммерсантъ», из-за финансового кризиса самая крупная на московском рынке сделка по аренде офисных помещений может сорваться. IT-холдинг IBS отказался переезжать в бизнес-центр Nordstar Tower, пока собственник объекта - «ДС Девелопмент» (ГК «Дон-строй») не снизит ставку аренды (заключенный договор предусматривал ежегодную плату $36,8 млн). До сих пор московские офисы лишь дорожали, но к концу года девелоперам, возможно, придется снизить арендные платежи на 15-20%.
IBS подписал предварительный договор с «ДС Девелопментом» по аренде 36,8 тыс. кв. м в бизнес-центре Nordstar Tower (общая площадь 147 тыс. кв. м, срок окончания строительства - конец 2008 го да) в декабре прошлого года. Сделка между IBS и «ДС Девелопментом» побила рекорды на столичном рынке не только по арендованной площади, но и по цене: ежегодно в течение десяти лет холдинг обязался платить собственнику Nordstar Tower $36,8 млн в год, или $1 тыс. за 1 кв. м.
При заключении предварительного договора арендатор, как правило, выплачивает собственнику офисов депозит в размере трехмесячной аренды, в случае с IBS эта сумма составляет $9,2 млн, говорит партнер S.A. Ricci/King Sturge Павел Яншевский. По его словам, при досрочном аннулировании договора со стороны арендатора собственник может взыскать с него этот депозит в виде штрафа.
«Если еще год назад девелоперы могли диктовать свои условия арендаторам, то сейчас ситуация обратная»,- говорит руководитель корпоративных услуг Cushman and Wakefields Styles and Riabokobylko (CandWSandR) Виктория Манзюкова. По ее словам, сегодня дисконт по арендным ставкам может достигать 10%. По итогам этого года девелоперам придется снизить платежи на 15-20%, прогнозирует управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец.
По данным CandWSandR, если в 2007 году уровень вакантных площадей в Москве не превышал 2%, то по итогам III квартала уже достиг прецедентных для Москвы 11,8%. Больше всего пустующих офисов в деловом центре «Москва-Сити» (29%), меньше всего (4%) в Кутузовском, Белорусском, Шаболовском и Юго-Западном субрынках. По прогнозам Михаила Геца, к апрелю-маю 2009 года доля вакантных площадей увеличится до 16%.
Источник: «Коммерсантъ» № 197 от 29.10.08
Предъявление требования об изменении и расторжении договора аренды по причине существенного изменения обстоятельств может быть затруднено из-за конкретных формулировок самого соглашения. Например, в договоре может быть предусмотрен механизм увеличения арендной платы. В этом случае высока вероятность, что требование арендодателя об изменении или расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств удовлетворено не будет. Так, в одном из споров судьи признали несостоятельным довод, что размер арендной платы не покрывает эксплуатационные расходы арендодателя, и отказались расторгнуть договор. Вывод судей был основан на том, что имела место свобода договора при установлении размера арендной платы. При необходимости арендодатель мог просто изменить договор (постановление ФАС Московского округа от 14.10.05 № КГ-А40/9869-05).
Чтобы обосновать существенность изменившихся обстоятельств, ущерб и новые требования (например, о пересмотре арендной платы), сторонам можно рекомендовать ссылаться на маркетинговые исследования, привлекать независимого оценщика. На этот счет есть и положительная судебная практика (постановление ФАС Московского округа от 31.08.07, от 07.09.07 № КГ-А40/8605-07).
Регистрация изменений
При изменении или досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее года, нужно соблюсти требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы также подлежит обязательной государственной регистрации, ведь оно является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание. Более того, подобное соглашение считается не заключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано.
Другое дело, если договор аренды был заключен на срок менее года и продлевается на такой же срок. В этом случае отношения сторон будут регулироваться новым договором, который не подлежит государственной регистрации (пункты 9 и 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).
При регистрации прекращения договора аренды, который был расторгнут в одностороннем порядке, у сторон могут возникнуть трудности. Так, по инициативе арендодателя был расторгнут договор аренды нежилого помещения. Регистрационная служба отказала арендодателю в государственной регистрации его прекращения из-за непредставления сторонами соглашения о расторжении договора аренды и отсутствия соответствующего решения суда. При дальнейшем рассмотрении спора судьи поддержали арендодателя и указали, что отсутствие судебного решения о расторжении договора аренды не является основанием для отказа в государственной регистрации прекращения договора (определение ВАС РФ от 01.10.07 № 12391/07).
Личный опыт
Конфликтов необходимо избегать, а если споры все же возникают, то их нужно решать путем переговоров, и только при невозможности договориться передавать дело в суд. Другой вариант - внесение изменений в контракт. При этом следует учитывать, в частности, размер бизнеса арендатора. Компании, арендующие офисы класса А, хорошо просчитывают свой бизнес и имеют конкретные планы. В таком случае расторгать договор и вносить в него изменения невыгодно обеим сторонам: арендатор вложил довольно серьезные деньги, а арендодатель получил хорошего клиента. Мелкие и средние компании более мобильны, и при возникновении проблем (невозможность уплаты арендных платежей и т.д.) они легко идут на расторжение договора. Более того, торговые и бизнес-центры всегда будут сохранять крупных клиентов. А ротация мелких и средних арендаторов с точки зрения доходности арендодателя больших опасений не представляет.
Личный опыт
Довольно часто причиной конфликта является увеличение стоимости аренды. Согласно ГК РФ, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). Только нормальные партнерские отношения являются залогом установления взаимовыгодной и справедливой цены аренды. Минимизировать риски возникновения конфликтов между арендодателем и арендатором можно путем предварительных переговоров и отражения всех существенных моментов в договоре.
Действующее гражданское законодательство и правоприменительная практика предоставляют сторонам договора аренды недвижимого имущества довольно широкие возможности по его изменению и расторжению. Чтобы избежать судебных разбирательств, стороны должны четко следовать букве закона и формулировкам основного договора.
